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威力显现!上海8月二手房成交骤降4成,创年内最大跌幅!楼市还有"金九银十"吗?

楼市还能迎来“金九银十”吗?

9月7日,上海链家研究院发布8月份上海市二手房成交数据。数据显示,8月份全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度的下跌,已跌至疫情前的月均成交水平。

自7月开始,上海二手房成交金额和成交量就开始下跌,从政策层面看,或与上海市近两月推行的二手房挂牌价格核验制度以及“三价就低”房贷申请原则有关。值得注意的是,上海当前还未建立二手房指导价机制。

根据历史数据,楼市在入秋后将进入“金九银十”传统销售旺季。但多家机构监测的8月新房、二手房成交数据呈现整体下跌之势,在调控政策不断加码的情况下,楼市已难以回到年初的热度。分析人士指出,即使房企加大推盘力度,严格的政策管控也能保证房价保持温度。

上海二手房成交量创年内最大跌幅

据上海链家研究院的监控数据显示,8月份上海市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,成交金额574亿元,环比下降30%,同比下降44%,套均总价318万元/套,环比和同比分别下降7%,成交均价38206元/平,环比下降8%,同比下降5%。8月份成交量为今年以来最大幅度的下跌,已跌至疫情前的月均成交水平。

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(图片来源:上海链家研究院)

从累计成交数据来看,上海市二手房成交较去年同期表现更好,主要是上半年上海二手房成交保持良好态势。进入下半年后,上海市二手房成交金额和成交量在7月份出现首次环比同比齐下跌,到8月份则进一步扩大跌幅。

不过,二手房市场成交下滑并未影响到上海市的新房市场。8月份上海新房市场成交金额和成交量较7月有所增加。值得注意的是,上海市土地交易事务中心曾在8月13日发布通知称,根据相关工作要求,为稳妥推进本市住宅用地集中出让工作,计划于8-9月集中出让公告的第二批住宅用地将于9月集中出让公告。受此影响,上海市8月土地供应大幅减少。据上海链家研究院数据,8月份新增供应2573套,环比下降75%,同比下降77%。

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(图片来源:上海链家研究院)

挂牌价格核验+“三价就低”政策显效

对于8月上海二手房成交量的大幅下跌,上海链家研究院认为,究其原因,一是因为本轮价格属于短期跳涨,但凡非理性上涨都无法得到支撑,涨得快跌的也快。二是核验价直指二手房市场,精准调控价格,虽然表面看只是影响了外网展示,但实际上有效的降低了购房者对价格的预期。三是“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力,部分购房者被动下调预算。

7月9日,上海市房管局明确,在本市已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,二手房价格核验的具体管控细节虽然没有透露,但明确了一些价格虚高,明显高于市场真实价格或正常价格的房源将没有发布的机会。这样就限制了各类虚高炒作房源、随意涨价的行为。

进入8月,据多家中介机构透露,上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行F。

中原地产市场分析师卢文曦指出,取最低价目的在于降杠杆。自住型买家不会有意抬升网签价格,一来,缴纳税费高,二来,合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但是如果是炒房客的话,会冒这风险,因为可以获得更高的杠杆。比如一套实际交易价格为500万的房源,按正常操作,首套贷款可以贷325万。但是网签价格做到550万,贷款可以贷到358万,换而言之首付其实是降低的。

楼市还有销售旺季吗?

不仅是上海,据深圳住建局数据,最早建立二手房指导价机制的深圳在8月的二手住宅成交量仅2043套,同比下跌超80%,创下近10年新低。中指研究院指出,八月楼市整体成交延续下降态势,二三线同环比均降。监测城市库存总量环比下降0.2%,深圳降幅较大。

据易居研究院监测数据,8月份13个热点城市二手住宅成交量约为5.7万套,环比大跌17.9%,同比暴跌36.6%;年初累计成交量同比增速为7.6%。另外,8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米,环比下降13.6%,同比大跌31.0%。自5月年内首次同比增速转负以来,新建商品住宅成交量已连续3个月同比下降。

易居研究院研究员潘竑羽表示,近几个月调控政策对楼市影响越发明显,从政策出台到市场变化的时间正在缩短。预计未来几个月,调控对新房成交的影响将持续“发酵”,新房成交量将继续回落。二手房方面,大部分热点城市响应中央要求,加强了对房地产市场秩序的持续整治,预计下半年热点城市二手住宅市场继续降温。

中指研究院认为,未来楼市调控将依旧从严从紧,预计三四季度,房地产调控政策整体将继续呈精细化、全面化、高频化特征,“打补丁、堵漏洞”或成为楼市调控主要方向。针对前期已出台政策的城市,若调控效果未达预期,存在政策继续加码的可能。传统销售旺季“金九银十”即将来临,各地房企或将加大推盘力度并积极营销,考虑到目前楼市调控持续从严,预计后期整体房价将保持平稳运行态势。

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